Orientierungssatz:
Ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen einem Grundstückskaufvertrag und einem Bauvertrag, der zur Einbeziehung der Baukosten in die grunderwerbsteuerrechtliche Bemessungsgrundlage führen kann, setzt nicht zwingend voraus, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags ein rechtswirksames Angebot zum Abschluss eines Bauvertrags vorlag.
Entscheidung:
BFH, Beschluss vom 07. Februar 2022, II B 6/21
I. Sachverhalt
Die Beteiligten stritten um die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Problematisch war, ob sich diese nach dem Kaufpreis oder nach dem bebauten Grundstück bemisst. Mit notariellen Vertrag erwarben die Kläger und Beschwerdeführer (Kläger) ein unbebautes Grundstück. Darüber hinaus vereinbarten die Kläger mit dem Verkäufer eine Bauverpflichtung, jedoch ohne Bauträger- oder Architektenbindung. Vor dem Vertragsschluss schlossen die Kläger mit einer Projektgesellschaft, die die Grundstücke für die Verkäuferin vermarktete, eine Reservierungsvereinbarung. In dieser dachten die Kläger mit der Projektgesellschaft über die Errichtung eines bestimmten Haustyps auf dem Grundstück nach. Hierrüber fertigte die Projektgesellschaft ein entsprechendes Angebot an, welches jedoch noch nicht bei Vertragsschluss von den Klägern unterzeichnet war.
Ferner stellte die Projektgesellschaft für die Kläger einen Bauantrag. Erst nach dem notariellen Vertragsschluss schlossen die Kläger mit dem Bauträger den Bauvertrag, woraufhin dieser auf dem Grundstück ein Haus errichtete. Der Beklagte und Beschwerdegegner (das FA) setzten die Grunderwerbsteuer anhand des Grundstückspreises und den Baukosten des Hauses in die Bemessungsgrundlage nach §§ 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 Nr. 1 des GrEStG fest. Die hiergegen gerichtete Klage blieb erfolglos, da auch das FG davon ausging, dass zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag ein objektiv sachlicher Zusammenhang bestehe und der Bauträger der Veräußererseite zuzurechnen sei. Falls dessen Angebot von Anfang an nicht oder bei Abschluss des Kaufvertrags gemäß § 147 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nicht mehr wirksam gewesen sein sollte, sei das unschädlich. Das Angebot sei tatsächlich aufrechterhalten worden. Gegen das FG Urteil erhoben die Kläger die Nichtzulassung der Revision.
II. Entscheidungsgründe
Der erkennende Senat sieht keine geltend gemachten Zulassungsgründe als vorliegend an, sodass die Beschwerde unebgründet ist. In die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist auch das Gebäude miteinzubeziehen, wenn die Grundsätze des einheitlichen Vertragswerks gegeben sind. Ein solcher ist dann gegeben, wenn ein objektiver sachlicher Zusammenhang zwischen dem Kaufvertrag und den weiteren Vereinbarungen gegeben ist. In seinen Entscheidungsgründen weist der Senat auf die bereits bestehende Rechtsprechung hin, dass ein Angebot, das einen objektiven sachlichen Zusammenhang zwischen Kaufvertrag und der Bauvereinbarungen indiziert, in „tatsächlicher Hinsicht“ Bestand haben müsste. Nicht nötig sei die rechtliche Wirksamkeit des Angebots.
Der Senat stimmt zwar den Klägern dahingehend zu, dass der objektiv sachliche Zusammenhang bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags vorhanden sein muss, was aber nicht bedeutet, dass zu diesem Zeitpunkt auch der Bauvertrag abgeschlossen und die Bauverpflichtung rechtwirksam begründet sein muss.
(Claudius Söffing)